Desde la compra de un departamento para alquilar, hasta la realización de una gran obra de construcción, sé cómo evaluar si tu inversión inmobiliaria va a ser rentable, antes de que te tires a la pileta.
Por Omar Lares*
Hace unos años, un gran amigo de la vida, con quien nos conocemos desde la escuela primaria, estaba evaluando si invertir o no en un complejo turístico en Cariló. Se trataba de un proyecto hotelero que estaba a medio terminar, y sabíamos que sus inversores originales no iban a poder concluirlo. Podíamos oler que iba a ser un negocio genial, pero sin embargo, le propuse hacer primero un análisis de inversión.
En otras palabras, cuánto dinero habría que invertir, cuánto tiempo llevaría terminar la obra del complejo hasta inaugurarla, y cuánto podría valer una noche de hospedaje, teniendo como referencia otros complejos similares en Cariló, y todos los gastos, desvíos e imprevistos. Entonces, con esos datos, le hice un flujo de fondo de 5 años. El resultado del VAN y la TIR nos dio positivo, y avanzó con la inversión. Hoy, ese complejo, a pesar de la pandemia, es un éxito.
Ahora bien, ¿qué son el VAN y la TIR, y para qué te sirven? El VAN es el valor actual neto, y la TIR es la tasa interna de retorno. Son herramientas que dispongo, como contador, para ayudarte a evaluar financieramente si es conveniente, o no, una inversión, antes de que la hagas.
De hecho, el mejor momento para hacer este análisis es al inicio. Cuando todavía no desembolsaste ningún dinero para ello.
El método consiste en proyectar la inversión en una cierta cantidad de años o los que dure la misma para obtener el producto final; retrotraerla al momento de hacerla utilizando una tasa de corte.
Para determinar esa tasa se pueden utilizar diferentes alternativas. Por ejemplo, si tenemos un dinero colocado a plazo fijo, en un bono, sabemos que en un mes, dos meses o en un año vamos a recibir por ello un interés por la tasa que pagó ese plazo fijo o ese bono. Los bonos del tesoro de los EEUU pagan, al año, entre un 1,8% hasta un 3% en dólares. También sabemos que es una de las inversiones más seguras. Ahora, si querés arriesgar y ganar más que un bono de los EEUU con un proyecto de inversión, voy a tomar como tasa de corte una combinación entre la tasa del bono de los EEUU, otra variable y lo que pretendés ganar con esa inversión. Partiendo de esa misiva, puedo asesorarte y analizar cualquier proyecto de inversión.
Además, puedo sumar una análisis FODA para detectar las fortalezas y debilidades de tu proyecto, y las oportunidades y amenazas externas a él.
Algunos beneficios de hacer el análisis de inversión al inicio son:
• Evaluar el proyecto antes de desembolsar el dinero.
• Tener un panorama real de la inversión, considerando desvíos, gastos e imprevistos.
• Contar desde el primer momento con un profesional que te asesore en los posibles escenarios a futuro.
Como resultado de la evaluación, te entrego el flujo de fondos a un determinado período de tiempo con el análisis del VAN y la TIR. Se pueden dar en dos o tres circunstancias y contemplando dos o tres estadios.
Con este estudio puedo analizar tu inversión, sea pequeña (como la compra de un departamento para alquilar) o grande, como una obra de 100 unidades.
También me ocupo de proyectos de inversión en el exterior, donde las reglas son claras, podés planificar y proyectar a largo plazo. De hecho, la mayoría de los proyectos que hago son para inversores en el exterior, que invierten en el mercado inmobiliario en los EEUU (leé mi artículo Cómo lograr una jubilación en dólares. Protegé tu patrimonio y hacelo crecer).
Evadir este análisis puede derivar en consecuencias severas, como desfinanciamiento, pérdidas, o directamente no concluir en tiempo y forma una obra. Eso genera retrasos, intereses y hasta pérdidas de valores importantes, ocasionando, en algunos casos, a finales no felices con abandonos de la obra o procesos de concursos y quiebras.
A través del tiempo, voy a acompañarte con asesoramiento permanente, evacuando todas las dudas e inquietudes que te surjan durante nuestra relación profesional de servicios. Voy a orientarte a nuevas inversiones o a permanecer en la que estás. Y, especialmente, voy a mostrarte cuáles son los momentos justos de entrar o de salir en cada una de ellas.
Para mí, el principal objetivo es que vos estés satisfecho con tu inversión, y yo orgulloso de haberte animado a dar ese salto. Soy un apasionado del análisis de alternativas de inversión, me gusta ver que lo que proyectamos está materializado, con resultados concretos. En lo personal, mis esfuerzos en estudiar, prepararme e investigar se ven reflejados en tus resultados positivos.
En estos 30 años de carrera asesoré a numerosos inversores, especialmente en proyectos inmobiliarios, y además tengo un MDI (Máster en Dirección de Empresas Constructoras y Desarrollos Inmobiliarios).
Te cuento un caso de un proyecto de construcción de un penthouse en Lanús Oeste, en el cual me encargué del asesoramiento. Uno de los dos dueños del lote (mi cliente) quería hacer una sola unidad por piso, mientras que su socio, el otro dueño del lote, quería hacer dos unidades por piso, aduciendo que así el negocio sería más rentable.
Sin embargo, mi asesoramiento consistió en demostrar que el proyecto era mucho más rentable construyendo solamente 6 unidades más el penthouse a un determinado valor, que construir y vender 12 unidades (dos por planta). El proyecto permitió darle cierta categoría al edificio y obtener rentabilidades muy superiores a las esperadas.
Hoy, a pesar de la pandemia, en ese lugar el metro cuadrado vale más que en cualquier otro lugar de la ciudad de Lanús. A veces, creer que tener más unidades para vender te puede generar mayores ganancias es un error. Cada proyecto debe analizarse desde un estudio completo que nos permita determinar un VAN y una TIR lo más certeras posible, para la toma de decisiones.
En resumen, nunca te tires a hacer una inversión por el solo hecho de que te digan que es un negocio genial, sin un previo análisis. Profesionalmente, puedo evitarte muchos dolores de cabeza.
* Omar Lares
Contador Público por la Universidad Nacional de Lomas de Zamora
Especialista en Sindicatura Concursal por la Universidad Notarial Argentina
Master en Insolvencia Empresaria en la Universidad de Morón
Master en Dirección de Empresas Constructoras e Inmobiliarias (MDI) en la Universidad Politécnica de Madrid
Escribime a estudioomarlares@gmail.com y me pondré en contacto con vos a la brevedad.